剛剛過去的“五一”假期成了觀察中國樓市之變的窗口。北京的中介“不太忙”，鄭州的居民連夜排隊購房。這一冷一熱“打擺子”的背后，是中國樓市的分化格局愈發明顯。縱觀當下，政策調控趨嚴已成定局。結合近段時間的市場表現，熱點樓市大部降溫已成趨勢。專家表示，樓市異動有原因，未來調控還需堅持一城一策，“對癥下藥”，系統打造房地產市場健康發展長效機制。

樓市頑癥有“兩高”

中國樓市有個“兩高”：一邊是一二線熱點城市房價高，一邊是三四線城市庫存高。對應的市場表現，則往往是前者火熱，后者冷淡。不過，在剛剛過去的“五一”假期，這種“冰火”兩重天的格局卻發生逆轉。

中原地產數據顯示，假期前兩天北京商品房住宅簽約84套，相比2016年“五一”假期的807套大幅下跌。有記者實地探訪發現，北京周邊的河北等地，中介聲稱“不太忙”。而其他熱點城市如廈門，在小長假首日甚至首次出現二手房零成交的記錄。

中原地產首席分析師張大偉表示，從全國主要城市看，因為調控政策持續不斷施壓，小長假是2015年來一二線城市實際簽約最冷清的一個假期。

相比之下，部分地區銷售火熱。據媒體報道，鄭州樓市“五一”開盤的排隊購房隊伍十分壯觀，甚至有購房者裹著被子連夜等待。在鄭州部分區域限購之下，未限購區域迎來了瘋狂的市場行情。

三四線城市房地產市場也走熱。數據顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長了35.84%。房價方面，北京“317”新政出臺一個月后，房價出現18個月來的首次環比下跌；而廣東清遠3月房價環比上漲18.28%，福建漳州房價也環比上漲15.76%。

一城一策來“調理”

購房市場為何發生扭轉？

北京科技大學管理學院經濟貿易系主任何維達向本報記者分析指出，對于一二線熱點城市來說，樓市調控日趨嚴格，導致成交量萎縮，甚至部分價格下降，且因為前期漲得太多，目前市場處于觀望狀態。而三四線城市的火熱，則可能由一些特殊因素所致，一是調控偏弱；二是市場預期新的調控政策將出臺，提前搶購；三是有省市只對部分區域進行調控。

從近期來看，未限購區域正成為投資者的投資目標。此前江蘇省一份報告顯示，熱點城市樓市降溫“退燒”的同時，三四線城市房地產市場趨于活躍。比如屬于南京都市圈的鎮江政策相對寬松，受調查者的房價預期由一季度“緩和上漲”轉變為二季度“明顯上漲”為主；南通、淮安的商品房價格以“穩中緩升”為主。

這引發市場對未來政策走向的好奇。對此，何維達表示，“房價的過快上漲對實體經濟是不利的，特別是制造業投資減少，影響很大。各級政府已經看到這個問題的嚴峻性，總體來講，不太可能允許樓市繼續瘋長或出現大的泡沫。具體而言，一二線城市調控力度更大；三四線城市相對弱，未來房地產成交量可能增加，這對部分城市‘去庫存’是有幫助的，但不希望量價齊升，還是要一城一策，‘對癥下藥’。”

打破“怪圈”有后招

談及最受關注的房價，多方表示，實際上未來房價甚至還有繼續上漲的可能，但漲幅會受到控制。

這得益于不斷收緊的房地產政策。據中原地產研究中心統計，去年9月底以來，中國已有55個城市出臺了160余項房地產相關政策，房地產調控高壓不減。

有評論稱，從抑制投機的角度看，未來更多的城市會加入到信貸與購房資格收緊的行列中。而此前未運用過的“限售”政策逐漸擴圍，預計后續樓市調控將進入“限購”“限貸”“限價”“限售”并用的“四限時代”。

但東吳證券分析師丁文韜表示，政策周期性的“松緊”變化只能作為短期內的應急手段，如果想要真正跳出房地產周期的“怪圈”，還是需要真正的長效機制。

日前召開的2017年全國經濟體制改革工作會議，明確提出要“加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展長效機制”。

何維達認為，長效機制不是針對某個政策而言的，而是一項系統工程，這包括全國房產信息聯網、貨幣政策和財稅政策的綜合利用。以房地產稅為例，要通過科學征稅讓投機成本大于收益，真正讓房子回歸到居住屬性。