房地產不僅與經濟發展聯系緊密，還關乎民生，一直頗受關注，尤其在近幾年一二線大城市與中小城市嚴重分化后，對于如何建立房地產市場健康發展的長效機制，引發廣泛討論。

近日，全國人大財經委副主任委員黃奇帆現身復旦大學，以《關于建立房地產基礎性制度和長效機制的若干思考》為題進行演講。如其所言，目前房地產市場最大的問題在熱點城市，尤其是一線城市庫存低房價高，三四線城市和縣城鎮則存在較大的去庫存壓力，而引發的原因和解決之道，土地問題作用不小。

大城市房價之高及其不利影響毋庸贅言，于是出現一再限購、限貸、限價。很大原因在于，大城市人口，尤其是高素質人口不斷涌入，但住宅用地供應卻未見增長，甚至為“控制人口”流入而減少，庫存則多數時間只夠數月。根據2013~2015年數據，16個熱點城市有8個城市住宅用地供應量少于上年同期，減少較多的有廈門(50.2%)、上海(47.5%)、廣州(41.9%)、北京(30.8%)、蘇州(21.1%)。今年年初，北京出臺國有建設用地供應計劃，2017年住宅用地計劃供給610公頃，比去年減少近一半。

與之相對的是，三四線城市和縣城鎮近幾年一直在大規模基建和土地出讓，新城建設如火如荼的同時，房地產總量過剩局面已形成，“空城”頻頻出現，一些新城規劃的工業區和商業區，由于人口導入不及預期，入駐的企業和商戶寥寥無幾。

5月26日召開的國務院常務會議，提出棚戶區改造要提高貨幣化安置比例，讓安置對象選擇購買房屋，目的就在于完成供給側結構性改革提出的“去庫存”的重大任務。此前貨幣化安置比例較低，往往以多套住房安置，不僅造成空置，還影響住房銷售，不利于“去庫存”。

用黃奇帆的話說，一二線城市住宅用地和商品房銷售都供不應求，一些地方庫存只夠賣三四個月，而且是在限賣限購的情況下;但庫存高的三四線城市，三年四年都賣不完，這是一種失衡和資源錯配。因此，供不應求的地方應該多供應住宅用地，而供過于求的地方不再供應，以此解決資源錯配問題。

不過，問題似乎不那么簡單。因為中小城市經濟對房地產及其相關行業的依賴度高，土地財政為地方政府貢獻收入占比很大，出讓土地乃利益驅使;而一線城市，尤其是北京、上海，一直強調控制人口流入，自然不愿增加土地供應，于是只能采取十分嚴格的限購、限貸甚至限價等措施抑制房價。

可以說，中國實施數十年的市場經濟制度，多數領域已市場化，雖然政府的作用不可忽視，但不是無所不能。以人口流動為例，因為資源、工作崗位和機會多集中在大城市，高學歷的人口流入實屬必然;另一個角度看，有源源不斷的年輕人流入，才造就了大城市的活力與繁華，最近，濟南、西安、青島、東莞等地，即陸續發布優惠政策以吸引高學歷的年輕人，打響“人才戰”。

因此，對于房價過高的地方，最有效的無疑是增加供給。城市化的核心在于“人的城市化”，大城市應根據常住人口變動情況分配用地指標;而對于庫存較高的三四線城市和縣城鎮，應“壯士斷腕”，減少甚至停止土地供應，防止空城現象和基建過剩蔓延。

換言之，當前房地產癥結很大程度在于土地問題，建立房地產長效機制離不開改革土地供應，舍本逐末之舉，不宜繼續。