國土資源部公布房地產(chǎn)用地地價調(diào)查結(jié)果，全國620個樓盤，地價平均占房價兩成三，開發(fā)商公開成本清單，收費項目達30項，涉及部門20多個，重復征收，變相征收，各級行政部門稅費占到20%。

你來我往，政商對質(zhì)，地價、房價究竟誰冤枉了誰？面對越變越暈的房價成本，究竟誰才是房價瘋漲的禍首？《新聞1+1》為您解析。

主持人(董倩)：

歡迎收看《新聞1+1》。

飽受指責的高起的房價到底是什么原因造成的？最近，國土資源部公布了一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，根據(jù)這樣一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們可以看到，地價并不是高起房價的重要的推手。結(jié)論一出，馬上就引起了房地產(chǎn)開發(fā)商的反彈，甚至引起了爭論。在這場爭論中，到底孰是孰非，今天我們演播室特別請到了中央黨校的趙杰博士，稍候趙博士會給我們講明他怎么看待這個問題。

首先我們還是看一下新出臺的這一組數(shù)字。

(播放短片)

解說：

“掀起你的蓋頭來”，這是國土資源部官方網(wǎng)站上一篇報道的標題，報道的內(nèi)容是長期以來備受社會關(guān)注的房價中地價所占的比例問題。7月24日，國土部公布了全國620個房地產(chǎn)調(diào)查項目的詳細數(shù)據(jù)清單，其中地價占房價比例在15%以下的有130例。地價占房價比例15%到30%的有356例，累計起來比例在30%以下的約占總數(shù)的78%，地價占30%到40%的為94例，地價占40%以上的為40例，約占6.45%。綜合全部來看，620個案例顯示，地價占房價比例平均為23.2%。

據(jù)了解，國土資源部此次調(diào)查于5月底展開，調(diào)查對象主要是2006年以來，取得土地且已進入銷售狀態(tài)的商品房開發(fā)項目。其中調(diào)查的房價為商品房開房時的平均售價，地價為土地出讓時的樓面地價。

其實類似的數(shù)據(jù)并非國土部第一次公布，就在今年六月下旬的國新辦新聞發(fā)布會上，為應答保護耕地是否推高房價的提問，國土部副部長鹿心社曾將此項調(diào)查的結(jié)論，也就是地價占房價比例平均為23.2%的數(shù)據(jù)公之于眾。鹿心社當時稱，地價占房價比，美國是28%，英國是25%至38%，韓國是50%至65%，日本是60%至75%。國土的水平遠低于鄰國。鹿心社由此認為，從我國的地價水平看，說“保18億畝耕地紅線推漲了房價”沒有根據(jù)也沒有道理。

但是單純一個結(jié)論不足以平息長久以來人們對于地價和房價比例問題的質(zhì)疑。有媒體分析，之所以公布620個樓盤全部地價數(shù)據(jù)，也是為了回應澄清各界對于地價拉高房價的爭論。那么這份涉及全國105個城市的調(diào)查中，具體到各個城市還呈現(xiàn)出哪些數(shù)據(jù)和特點呢？

以北京為例，作為房地產(chǎn)市場的重鎮(zhèn)，在此次受調(diào)查的21個房地產(chǎn)項目中，地價最高，占房價的比例為51.36%，最低為14.33%，平均地價與房價的比例約為25%。我們看到，21個項目里，不乏機遇7090、遠洋沁山水、首城國際中心等熱門樓盤，只有四個分布于城八區(qū)之外，同時，上海也有六個項目進入了此次調(diào)查，地價房價比最低15.19%，最高為31.95%。

事實上，在這次國土部的調(diào)查統(tǒng)計之前，今年年初“兩會”期間，工商聯(lián)也曾有一份類似報告，報告中曾直指地價是造成房價高漲的主要原因，該報告對北京、上海、廣州、深圳等9個城市，62個企業(yè)的81個項目，從成本角度進行了分析。報告提出，土地成本占總成本比例的41.2%，占直接成本的比例高達58.2%。

如今，工商聯(lián)的報告和國土部的調(diào)查數(shù)據(jù)之間似乎存在著不小的差異，作為普通的公眾應該如何看待這種數(shù)據(jù)打架的情況，這次國土部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，還有哪些值得分析的空間？地價比例，這個神秘而簡單的數(shù)據(jù)到底說明了怎樣的問題？

主持人：

趙先生，我們先來看這個數(shù)據(jù)“打架”的問題。國土資源部出臺的調(diào)查結(jié)果顯示，地價只占到總體房價大概兩成多一點，但是工商聯(lián)提出的這個數(shù)字卻是占到四五成，他們都挺權(quán)威的，我們到底應該相信誰？

趙杰(特邀觀察員)：

我想這兩個表面沖突的數(shù)據(jù)，它回答的是老百姓關(guān)心的一個問題，就是現(xiàn)在的房價這么高，究竟是誰造成的？如果按照傳統(tǒng)的經(jīng)濟學分析，應該是從供給和需求的角度來分析，但是現(xiàn)在一個是國土部作為官方公布的數(shù)據(jù)，再一個工商聯(lián)作為一個社會組織公布的數(shù)據(jù)來看，他們想回答這個問題。但是他們回答這個問題是兩個不同的詞語，一個是“地價”，一個是“土地成本”。地價是一個交易價格，主要是指土地出讓以后樓面的價格，而土地成本則是指包含地價收入以后，維護成本，還有包括政府的稅、費這些情況。所以這兩個東西是有關(guān)系的兩組數(shù)據(jù)，它都對房子的價格構(gòu)成有關(guān)系，但是土地價格和土地成本是不能劃等號的。

主持人：

所謂土地價格就是買這塊地的時候，這塊地是多少錢，但是土地成本是買了地以后，地本身維護它，包括在等待建設過程中很多生出來的成本。

趙杰：

而且從經(jīng)濟學上講，土地成本更多地強調(diào)投資上的意義。一萬五一個平方和兩萬一個平方，在價格上是差五千，但是成本上不能簡單地說，兩萬的就貴，一萬五的就便宜。

主持人：

換句話說，我們能理解這兩組數(shù)據(jù)并不沖突嗎？

趙杰：

這兩組數(shù)據(jù)我覺得并不是沖突的，如果有沖突都是來自于政府系統(tǒng)，只不過一個是政府主動公布的，一個是房地產(chǎn)商會公布的，房地產(chǎn)商會似乎幫助政府公布了土地成本相關(guān)的比例。如果不是工商聯(lián)公布的，是我們政府其他的收這些費用的，一項一項羅列，然后把它匯總，我相信我們在數(shù)據(jù)上的沖突感就會降低，這是我看到這則新聞直接的由頭。不能說這兩組數(shù)據(jù)誰更相信，而只能說第一組數(shù)據(jù)還需要其他的數(shù)據(jù)做支撐，因為面粉的價格和面包的價格，它倆的比例是怎么樣的，我們還需要在加工的過程中的那些價格的因素算上，我們才知道。

 主持人：

好，接下來我們就連線一位長期關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的清華大學的教授蔡繼明，蔡教授您好。

蔡繼明(清華大學教授)：

你好，董倩。

主持人：

蔡教授，怎么看國土部剛剛出臺的這一個調(diào)查結(jié)果？地價只占到房價總體比例的23.5%這樣一個數(shù)字？

蔡繼明：

這個數(shù)字可能他們的調(diào)查是有一定的根據(jù)，剛才這位發(fā)言人也談到，他指的是土地的出讓價格。土地的出讓價格其中也有兩類，一類是毛地出讓，還有一個凈地出讓，所謂毛地出讓，可能我出讓這塊土地不包括拆遷、安置的費用，也許就比較低，你在開發(fā)過程當中要進行拆遷的安置，要投入大量的資金，再把它變成凈地出讓的時候，出讓價格肯定就要上升，所以23.5%的數(shù)據(jù)可能是針對一個具體的情況。

剛剛這位嘉賓談到，這個數(shù)據(jù)和工商聯(lián)的數(shù)據(jù)是否矛盾的問題，表面上如果這樣分析，也許這個數(shù)據(jù)本身并不矛盾，但是兩個部門兩個數(shù)據(jù)，他們要說明的問題和要達到的目的可能是矛盾的。

主持人：

您覺得矛盾在什么地方？

蔡繼明：

大家不滿意的是，整個房地產(chǎn)價格過高，普通老百姓的收入承受不起，至于高的原因應該歸咎于誰？因為人們普遍都反映，包括工商聯(lián)說，這是地價太高，他把房地產(chǎn)價格過高的原因，主要歸結(jié)于土地成本過高，意味著房地產(chǎn)商并沒有獲得暴利，也就是說公民對于房地產(chǎn)市場的不滿情緒，就不要發(fā)泄在房地產(chǎn)開發(fā)商身上，我想這是工商聯(lián)公布這個數(shù)據(jù)所要達到的目的。