017年的房地產調控注定要寫入歷史。
在2011年以來的限購、限貸、限價的基礎上，調控又祭出了一個殺手锏：限售，主要內容是要求個人獲得不動產證兩年后方可再賣，以及新建商住房限制賣給個人。
從廈門、北京再到杭州、廣州，限售手段有蔓延的趨勢。包括深圳、上海等在內的熱點城市，都感受到了懸于頭頂?shù)倪_摩克利斯之劍。
在很多房地產業(yè)內人士看來，限售的出現(xiàn)，顛覆了過去房地產調控的邏輯，提高了房產交易的時間成本，調控開始從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉向。
這一手段的目的還包括，徹底封堵“炒房客”，讓買房真正回歸居住。
此外，導致2015年以來房價大漲的關鍵因素——房地產信貸也在收緊。除實際執(zhí)行中的首付比例從嚴收緊、按揭利率上行、認房又認貸外，宏觀貨幣和信貸政策也正在發(fā)生微妙的變化。
雙重高壓之下，熱點城市房地產市場成交下行立竿見影。萬科總裁郁亮指出，當前的調控很有必要進行，而在市場調整之下，房地產價格的單邊上漲已經(jīng)結束。
引導購房者以自住為動機
自3月17日開始的新一輪樓市調控浪潮愈演愈烈，中原地產統(tǒng)計顯示，截至目前，全國已有超過40個城市出臺了房地產調控政策。
除了以往的限購、限貸、限價，具有新意的調控手段也出現(xiàn)了。其中風向標的是北京、廈門，以及廣州，均出現(xiàn)了住宅、商住限售。
以糅合了廈門和北京兩地政策的廣州為例，3月30日，廣州調控再次加碼，廣州家庭新買住房后房產證需滿2年，才能轉讓。法人新買住房證滿3年，才能轉讓；住房贈與，滿2年后才能再買房。有購房資格，才能接受贈與。
“對于投資客來說，拿到房產證開始持有兩年才能賣，意味著持有成本大大提高，短期轉手套現(xiàn)不可能了。”研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，廣州新政提出了限售，這是第五個提及限售的城市。
并且，廣州限售是最全面的，從各種角度堵住投資投機資金，抑制炒房客。包括增城、從化限制外地人買房，也是為了抑制外地投資投機。他預計，廣州樓市各類房產短期套現(xiàn)機會變窄，這有利于引導購房者以自住為動機。
此外，廣州也跟隨北京的步伐，加入商業(yè)辦公類房產的限售行列，公寓不能銷售給個人。
對此，深圳資深房地產研究人士徐楓指出，一些城市的商業(yè)物業(yè)供應量超過有效需求，庫存積壓多，“商改住”在某種程度上能夠去庫存；而且沒有能力在商品住宅市場買房的人，也可以通過商改住解決住房需求，這補充了保障房和租賃市場功能。
但她續(xù)稱，商業(yè)物業(yè)本身就是用來投資的，而不是用來住的，現(xiàn)在廣州、北京等城市限制商住流通，或許是房地產市場泡沫嚴重的重要信號，預示著房地產市場調整的來臨。
由于北京的政策一向具有風向標意義，3月29日，住建部公開表態(tài)，北京的房地產調控經(jīng)驗值得各地認真學習。
不少購房人擔心，其他城市很可能跟隨展開一輪全面封堵商住政策潮。家在杭州的秦平最近剛買了一套50年產權的商住公寓，她說自己就是買來投資收租金的，很擔心杭州也會對此進行限制。
然而狂風暴雨已經(jīng)到來。嚴躍進認為，限售疊加升級版限購、限貸、限價，將在所在城市產生立竿見影的效果。
廣州中原地產項目部總經(jīng)理黃韜判斷，住宅限售新政出臺后，市場肯定會量價齊跌。這次政策疊加上次的限購收緊，再加上打擊雙合同、規(guī)范市場秩序，會對市場的氛圍、需求造成全面限制。預計成交會大跌50%，全年價格微跌5%-10%。
北京中原地產數(shù)據(jù)顯示，北京商辦限購的政策將直接影響起碼60萬套物業(yè)，過去這部分物業(yè)中的90%為個人購買，未來將全部納入限售或企業(yè)購買。商住物業(yè)的價格下跌將是大概率事件。
購房降杠桿：預計今年房貸下降三成
中原地產分析師張大偉認為，嚴厲的調控風暴之外，核心依然要看信貸的變化。
當前，受國際環(huán)境影響，中國貨幣和信貸政策正在調整中。
“貨幣政策寬松時，很可能會導致通貨膨脹，在金融市場或者房地產市場導致某些資產泡沫。” 在3月26日舉行的博鰲亞洲論壇分論壇上，中國人民銀行行長周小川如是說。
周小川認為，全球貨幣在多年的量化寬松之后，當前已經(jīng)到了周期的尾部；全球很多國家已經(jīng)放棄了流動性，雖然貨幣政策制定當局已經(jīng)開始緊縮政策，但這仍是一個漸進的過程。
在更早前的兩會記者會上，周小川表態(tài)稱，中國貨幣政策總體來說還是穩(wěn)健中性。
在商業(yè)銀行的層面，21世紀經(jīng)濟報道的調查顯示，近期熱點城市的商業(yè)銀行房貸利率，已悄然上行。
匯豐銀行本是房貸利率優(yōu)惠的銀行之一。但其廣州分行一業(yè)務員告訴記者，“之前銀行首套房貸款利率是8.2折，去年低至8折，但現(xiàn)在全面升到8.5折，未來聽說還會繼續(xù)升高。”
而廣州其他銀行如郵儲、光大等首套房貸利率也已陸續(xù)上調至低至9折。南京、太原等城市，則從原先基準利率打8.5折、9折上浮到9.5折，有的甚至開始執(zhí)行基準利率，即不再給優(yōu)惠。
對于購房人來說，買房成本最多的是首付，而熱點城市基本都已經(jīng)認房又認貸了。目前，一線城市的首套房首付已普遍升至3成，二套房首付則升至6-8成，買房杠桿率大大降低。
這一狀況還在向二、三線城市蔓延。貴陽、南通等城市也紛紛調整首付比例，目前上述兩市的第二套住房公積金貸款首付比例已上升到30%、40%。
申萬宏源報告稱，2017年個人房貸在新增貸款的占比預計會降至30%，相比2016年平均水平約為45%。若假設2017年新增貸款與去年基本持平，預計今年個人按揭貸款總額將下降約33%至3.79萬億元，相比2016年時為5.68萬億元。
對于開發(fā)商來說，2014年下半年以來的廉價融資盛宴也早已結束，融資渠道收窄。2017年前兩月；房地產開發(fā)商可用資金同比增長7%，其中自籌資金（占總資金的30%）同比大幅下滑17%，主要原因在于監(jiān)管層自2016年第四季度以來，實際暫停了房企于境內發(fā)行公司債。
需求高點已過，供給仍在高位
中國樓市歷來受政策影響極大，尤其2008年以來，受貨幣和信貸的影響大，此輪從2014年開始的上漲，更與貨幣政策密切相關，與此前疊加人口紅利、經(jīng)濟發(fā)展紅利有明顯不同，因而也最缺乏根基。
萬科總裁郁亮指出，雖然目前小城鎮(zhèn)的人口還在向大城市流動，非都市圈人口還在向都市圈流動，但因為城鎮(zhèn)化而導致住房需求井噴式爆發(fā)的時代已經(jīng)結束。這個變化，就發(fā)生在2015年。
徐楓表示，2015年年末，以深圳為代表的一線城市房價已使購買者難以承擔，整個樓市走向自我調整階段；大多數(shù)買家以透支的方式，通過許多融資渠道集資買房，支撐起總體交易量，但現(xiàn)在多方面的政策圍堵正在加速樓市下行。
“深圳目前就處于量價齊跌的狀態(tài)”，她預測，2017年深圳市一、二手樓的成交量合計將下跌10%，如以6萬/平作為基點的話，而這一輪的周期將持續(xù)到2018年。
持類似觀點的還有全國房地產商會主席顧云昌，他對21世紀經(jīng)濟報道稱，2017年樓市總體情況肯定不如2016年，特別是在一二線城市，今年下半年會處于平穩(wěn)或下行的周期中。中原地產認為，隨著政策、信貸全面收緊，加之政策持續(xù)打補丁，以北京為代表的一線城市改善需求被抑制，北京、成都、廈門等城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下降，這些城市將進入低迷調整期，不排除在這些城市，將出現(xiàn)明顯的房價下跌。
但顧云昌同時指出，目前城市大分化、市場差異化明顯。認房又認貸只在一線城市與二線熱點城市，而其他大多數(shù)城市依然在去庫存當中。
徐楓表示，從全國來看，房地產市場市場冷熱不均，并不是全國都進入下行周期，有些城市雖然房價高，但并未透支當?shù)刂Ц赌芰Γ慨a的自有化率高，如惠州、溫州、杭州、昆明等。
深圳中原地產研究中心經(jīng)理王飛也認為，目前全國正處于結構性調整周期中，一、二線城市要嚴控風險，謹防過熱，抑制投資投機行為，但三四線還是要引導合理去庫存。
郁亮認為，短期內，貨幣供應、流動性、房貸政策對房價有很大的影響。但長期來看，房價必然由供求關系決定。全國樓市供求關系的真相就是：需求高點已過，而供給仍在高位。這樣的供求關系，不支持房價一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長。
