從930到今年的3月份，大大小小的城市累計收緊樓市超過110次，差不多半年的時間，樓市仍然一直在往上走。就漲幅來說2014年是個小拐點，在2010-2013年，全國70個大中城市年平均漲幅在7%左右，2014年漲幅只有1.4%，不過隨后的2015年和2016年則重新反彈至7.4%和10.1%。

到了今年3月份，我們梳理了下收緊樓市的幾類城市，分別是北上廣深一線；環(huán)京中小城市；部分房子不夠賣有壓力的二三線城市。

對于這幾類城市，同樣是收緊樓市，但效果卻有所不同。

1、一線城市收緊樓市，是防止大規(guī)模出貨

這一點非常明顯，自從去年930開始，資金越來越向一線集中，主要體現(xiàn)在兩點。

一個是開發(fā)商，以恒大為代表的依靠三四線崛起的開發(fā)商在過去的一兩年迅速完成儲備置換，重心已經前移至一二線城市。雖然儲備成本更高，但對開發(fā)商來說，在這些城市站穩(wěn)腳跟是擴大市場份額，提升品牌形象的必由之路。

二個是購房資金。從2015年開始，本來為三四線城市準備的一些寬松措施，反而引爆了一二線城市。

錯位的后果是嚴重的，一二線房地產的市值被快速推高，為了防止高起高落，及時收緊樓市就很重要了。

2、東部省會城市收緊樓市，產生了“保值效應”

這些城市中，杭州是個典型，這座城市的貨幣化安置推行很快，每個安置家庭只能選擇換一套安置房，剩余部分以貨幣形式補償，拿著錢自己去買商品房。

杭州在收緊樓市中，并未提及類似一線城市的“限地J、競房J”，而只是單純提高了購房門檻，雖然起到了些許作用，但只控炒，不控漲的直接結果就是給樓市來了個大兜底，保值效應明顯。

3、三線城市收緊樓市，意味深長

今年3月份，有幾個三線城市也來湊熱鬧，我所指的不是環(huán)京的這些，而是類似滁州、贛州等“前不著村、后不著店”的城市，他們收緊樓市更像是一種姿態(tài)，有點饑餓營銷的感覺，對于購房者而言，還真是有點買房的“緊迫感”的味道。

看樓市走向到底看什么？

在所有的數(shù)據(jù)中，只有二手房走勢才最能反映市場，與新房相比，二手房交易相對自由，特別是價格與預期的調整比新房更快。2月份70個大中城市，只有10個城市環(huán)比下行，分別是合肥（-0.8%）、深圳（-0.7%）、昆明（-0.1%）、銀川（-0.3%）、包頭（-0.3%）、錦州（-0.1%）、牡丹江（-0.2%）、平頂山（-0.1%）、桂林（-0.1%）、大理（-0.1%），都是一些小城市。深圳2月份雖然環(huán)比下行，但該市最新的二手房市場則環(huán)比上行了2%，為51693元/平米。

為什么總是被反向解讀呢？

從2011年到現(xiàn)在，最初那次全面調整還有點效果，但越到后來效果越差，有的甚至被市場直接理解為好消息。在ZF和購房者之間的這場博弈中，ZF想讓購房者按照自己的套路出牌，少買點房子，少花點錢，少給樓市添麻煩，但問題是所有的購房者都知道底牌，在這種情況下，不買房子的才像個傻子，買房子的都賺得盆滿缽滿。結果只能是一個，有錢的繼續(xù)買房，沒有錢的也要借錢買房，風聲過后就是大賺之時。仔細想想想，歷次是不是都這結果？

這種博弈，雙方都是在試探對方，誰都怕玩過火了，特別是ZF，他要兜底的是整個樓市，購房者充其量只是一套房或幾套房而已。這種籌碼不對稱的博弈決定了ZF不敢（而不是不可以）推出一些實質性的措施。

這種困局也不是沒有破解之法，比如在苗頭出現(xiàn)之初就推出長效手段，讓房J回歸價值基本面。讓人們看到買房的成本，長期持有的成本。購房者都是明白人，算算賬就知道該不該買房。在沒有這種明確信號之前，樓市仍然不會出現(xiàn)質的變化。