從930到今年的3月份，大大小小的城市累計收緊樓市超過110次，差不多半年的時間，樓市仍然一直在往上走。就漲幅來說2014年是個小拐點，在2010-2013年，全國70個大中城市年平均漲幅在7%左右，2014年漲幅只有1.4%，不過隨后的2015年和2016年則重新反彈至7.4%和10.1%。

到了今年3月份，我們梳理了下收緊樓市的幾類城市，分別是北上廣深一線；環京中小城市；部分房子不夠賣有壓力的二三線城市。

對于這幾類城市，同樣是收緊樓市，但效果卻有所不同。

1、一線城市收緊樓市，是防止大規模出貨

這一點非常明顯，自從去年930開始，資金越來越向一線集中，主要體現在兩點。

一個是開發商，以恒大為代表的依靠三四線崛起的開發商在過去的一兩年迅速完成儲備置換，重心已經前移至一二線城市。雖然儲備成本更高，但對開發商來說，在這些城市站穩腳跟是擴大市場份額，提升品牌形象的必由之路。

二個是購房資金。從2015年開始，本來為三四線城市準備的一些寬松措施，反而引爆了一二線城市。

錯位的后果是嚴重的，一二線房地產的市值被快速推高，為了防止高起高落，及時收緊樓市就很重要了。

2、東部省會城市收緊樓市，產生了“保值效應”

這些城市中，杭州是個典型，這座城市的貨幣化安置推行很快，每個安置家庭只能選擇換一套安置房，剩余部分以貨幣形式補償，拿著錢自己去買商品房。

杭州在收緊樓市中，并未提及類似一線城市的“限地J、競房J”，而只是單純提高了購房門檻，雖然起到了些許作用，但只控炒，不控漲的直接結果就是給樓市來了個大兜底，保值效應明顯。

3、三線城市收緊樓市，意味深長

今年3月份，有幾個三線城市也來湊熱鬧，我所指的不是環京的這些，而是類似滁州、贛州等“前不著村、后不著店”的城市，他們收緊樓市更像是一種姿態，有點饑餓營銷的感覺，對于購房者而言，還真是有點買房的“緊迫感”的味道。

看樓市走向到底看什么？

在所有的數據中，只有二手房走勢才最能反映市場，與新房相比，二手房交易相對自由，特別是價格與預期的調整比新房更快。2月份70個大中城市，只有10個城市環比下行，分別是合肥（-0.8%）、深圳（-0.7%）、昆明（-0.1%）、銀川（-0.3%）、包頭（-0.3%）、錦州（-0.1%）、牡丹江（-0.2%）、平頂山（-0.1%）、桂林（-0.1%）、大理（-0.1%），都是一些小城市。深圳2月份雖然環比下行，但該市最新的二手房市場則環比上行了2%，為51693元/平米。

為什么總是被反向解讀呢？

從2011年到現在，最初那次全面調整還有點效果，但越到后來效果越差，有的甚至被市場直接理解為好消息。在ZF和購房者之間的這場博弈中，ZF想讓購房者按照自己的套路出牌，少買點房子，少花點錢，少給樓市添麻煩，但問題是所有的購房者都知道底牌，在這種情況下，不買房子的才像個傻子，買房子的都賺得盆滿缽滿。結果只能是一個，有錢的繼續買房，沒有錢的也要借錢買房，風聲過后就是大賺之時。仔細想想想，歷次是不是都這結果？

這種博弈，雙方都是在試探對方，誰都怕玩過火了，特別是ZF，他要兜底的是整個樓市，購房者充其量只是一套房或幾套房而已。這種籌碼不對稱的博弈決定了ZF不敢（而不是不可以）推出一些實質性的措施。

這種困局也不是沒有破解之法，比如在苗頭出現之初就推出長效手段，讓房J回歸價值基本面。讓人們看到買房的成本，長期持有的成本。購房者都是明白人，算算賬就知道該不該買房。在沒有這種明確信號之前，樓市仍然不會出現質的變化。