住建部等九部委公布12個(gè)租賃試點(diǎn)城市名單才過一個(gè)月，已有9個(gè)試點(diǎn)城市公布了方案或通過審議。專家認(rèn)為，這些城市的快速啟動(dòng)，預(yù)示著我國住房租賃市場改革大幕已經(jīng)拉開，房地產(chǎn)市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變。

“輕租重售”加劇租住市場矛盾

據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主。在高房價(jià)時(shí)代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴(yán)重不足、租價(jià)高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境一般等問題。

從租住費(fèi)用看，上海某研究院發(fā)布的《全國50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，北上廣租房族的人均房租支出已超2000元。6月數(shù)據(jù)顯示，廈門、杭州、合肥等34個(gè)城市租房收入比已在25%至45%之間，北京、深圳、上海等城市則超過45%，這意味著一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數(shù)據(jù)顯示，目前我國出租房約有1億套，其中超過90%為個(gè)人出租，品牌公寓企業(yè)占有率低于2%，而發(fā)達(dá)國家租賃市場的規(guī)模化比例是20%~30%。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，發(fā)展租賃市場就是要改變租賃市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，不斷增加租賃市場的有效供給，才能穩(wěn)定租金。

“租購?fù)瑱?quán)”釋放積極信號(hào)

記者從公開信息中獲悉，此次九部委公布的12個(gè)試點(diǎn)城市，除深圳、合肥、肇慶三個(gè)城市外，已有9個(gè)城市公布了租賃試點(diǎn)方案或通過市政府會(huì)議審議。北京、上海、無錫等城市盡管未被列入試點(diǎn)，但依然多措并舉發(fā)力租賃市場。

從各地方案看，培育租賃市場是各方案著重體現(xiàn)的，內(nèi)容主要集中在以下幾個(gè)方面：

機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)模化成為各試點(diǎn)城市培育租賃市場的重要手段。不少城市將租賃企業(yè)培育數(shù)量進(jìn)行量化考核。如，沈陽到2020年住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)要達(dá)到50家。武漢要求在其兩大開發(fā)區(qū)新增租賃住房7000間，試點(diǎn)企業(yè)不少于20家。

在供應(yīng)主體方面，國有企業(yè)受到前所未有的鼓勵(lì)。成都要求到年底要組建3至4家國有住房租賃公司。廈門提出要扶持國有企業(yè)做大做強(qiáng)住房租賃業(yè)務(wù)。鏈家研究院的楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，一方面國企可發(fā)揮引領(lǐng)、帶動(dòng)作用，穩(wěn)定市場租金；另一方面有利于國企盤活閑置和低效的廠房和商辦用房，為市場增加租賃房源。

未來自持物業(yè)或集中入市

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著租賃市場的“崛起”，長期以來我國房地產(chǎn)市場“輕租重售”的狀況將得到逐步改變。

“近年來，廣州平均每年接收20多萬名非廣州生源大學(xué)生入戶，加上廣州籍生源接近30萬新畢業(yè)留穗大學(xué)生，呈逐年遞增趨勢。”廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長王韶表示，以多年的觀察，租房族一旦經(jīng)濟(jì)條件允許，他們就會(huì)快速轉(zhuǎn)向購房，造成這種現(xiàn)象的重要原因，是租賃市場散亂無序、租者無法享受同等公共服務(wù)權(quán)益等。

華南城市研究會(huì)副會(huì)長孫不熟說，有人問租賃市場起來了，房價(jià)會(huì)不會(huì)大跌。房子具有資產(chǎn)屬性，有條件的人仍會(huì)出于保值增值、財(cái)富效應(yīng)而購房，因此發(fā)展租賃市場并不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)大幅下降，整體來看對(duì)穩(wěn)定房價(jià)有重要作用。

業(yè)界普遍認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)業(yè)正從單一“拿地賣房”模式，向出售與持有運(yùn)營并舉時(shí)代過渡。“可以預(yù)計(jì)，未來三年將是自持物業(yè)入市的集中期。面對(duì)規(guī)模化的‘售轉(zhuǎn)持’，開發(fā)商必須提升輕資產(chǎn)運(yùn)營能力。”大型房企龍湖冠寓品牌總經(jīng)理邵俊建議，應(yīng)加快推進(jìn)符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。