國土資源部日前公布了對全國620個地產項目土地成本的調查結果,得出“中國地價占房價平均為23.2%”的結論,隨即在業內掀起了軒然大波。昨日,中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一在接受新浪網訪談時表示,官方公布地價成本是好事,但有兩個關鍵問題需要計算在內,否則國土部的結論經不起考驗。

問題一:地價與房價時間差

“一個方面是國土部公布的地價是按項目當時拿地的價格,這與后來房地產銷售時的價格不是一個時間點,這就有了時間差的問題。”朱中一表示。

朱中一的觀點也得到了業內人士的認同。“地價和房價時間差的問題是國土部此次計算土地成本不準確最為主要的原因。”明天地產業務總監賈玉鵬表示,國土資源部用以前拿地的地價,來比較現在房屋銷售的價格,這肯定是把土地占房價的比重算低了。

我國土地的稀缺性,決定了土地的升值價值。除了2008年有略微的下降外,中國的土地價格一直都是上漲的。賈玉鵬認為,從拿地到銷售,需要1年左右的時間,而1年后的土地已經大幅升值,房價也會大幅增值。所以算地價占房價比肯定是需要拿現在土地的價格與現在的銷售房價,或者拿當時拿地的價格,除以當時同區域樓盤銷售的價格,這樣的比較才會有意義。

賈玉鵬還表示,在土地開發的過程中,還需要耗費許多投資成本,并不僅僅是計算土地出讓金。

不過,也有專家認為國土部的統計是沒有問題的。中國指數研究院副院長黃瑜表示,從拿地到開盤大概的周期是在8-10個月左右,任何項目從拿地到銷售是有一個過程,而我們去計算地價占房價的比率只能是一個標的物,而不是兩個標的物做對比。

“如果按照現在的地價和現在的銷售房價相比,就會出現面粉貴于面包’的現象。像方興地產拿下的廣渠路15號地,樓面地價就是1.6萬元/平方米,而現在該區域有的房子就賣這個價。不是一個標的物的比較,那就沒有意義了。”黃瑜表示。

問題二:土地增值稅的計算

另外一個關鍵問題,是土地增值稅的計算。朱中一表示:“土地增值稅也很重要,它肯定是跟地價密切相關的,所占比重較大。我感覺在國土部公布的地價中,土地增值稅這塊是缺少的。”

對此,賈玉鵬認為,土地增值稅也是土地成本構成的重要部分,如果加入到土地成本里面,土地占房價比肯定會提高。

“在土地增值稅繳納的問題上,許多開發商的歸納方法是不一樣的,有的將土地增值稅這塊歸納到開發成本里面。”黃瑜表示。

朱中一也拿二手房舉例說:“按說房屋折舊,價值會越來越低,但為什么二手房價格反而越來越漲？主要一個原因就是因為土地在增值。”

業內不愿具名的分析人士表示,此次國土部和開發商的爭議還是各自的立場不同,國土部此次計算的地價占房價23.2%的比例是并不全面,也比實際偏低。國土部的目的只是向外界傳達,并不是政府部門收土地出讓金高而推高了房價。而開發商顯然也不愿意被扣上暴利的帽子。