寶龍地產(chǎn)分拆商管業(yè)務(wù)上市的步伐相當迅速。近日，寶龍地產(chǎn)旗下寶龍商業(yè)管理已通過港交所聆訊，距離寶龍地產(chǎn)首次建議分拆寶龍商業(yè)管理上市的時間(8月20日)，僅過了三個月有余。
12月10日，就在寶龍商業(yè)管理通過港交所聆訊后的第四天，永輝超市便發(fā)布公告稱將參與認購寶龍商業(yè)管理價值1000萬美元的發(fā)行股份，投后占比約寶龍商業(yè)管理計劃發(fā)售1.5億股的1.5%。
寶龍地產(chǎn)總裁許華芳曾于8月表示，分拆后商業(yè)的資產(chǎn)端仍在地產(chǎn)控股內(nèi)，拆出的主要是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。這意味著，若上市進展順利，寶龍商業(yè)管理將成為內(nèi)地首家在港股上市的輕資產(chǎn)商業(yè)運營商。
作為商業(yè)地產(chǎn)的先行者之一，寶龍地產(chǎn)的“商業(yè)”氣息可謂濃厚，自2003年開始發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)以來，寶龍廣場在全國范圍內(nèi)的成功曾讓寶龍地產(chǎn)的名氣一度比肩萬達。截至2019年上半年，寶龍實現(xiàn)商業(yè)收入17.5億元，數(shù)額已足夠覆蓋其16.9億元的期內(nèi)利息。最近的好消息是，在中期業(yè)績會上上調(diào)2019年銷售目標至550億元的寶龍，已于11月末超額完成任務(wù)，實現(xiàn)銷售額553.1億元。
對于寶龍來說，分拆上市代表著寶龍商業(yè)管理邁入品牌獨立成長的階段，其成色究竟如何？
分拆上市以擴充商業(yè)運營服務(wù)組合
盡管寶龍商業(yè)管理的注冊成立于2019年3月才完成，但由于在重組后對上海寶龍商業(yè)及廈門華龍物業(yè)管理等公司的控制，其歷史可追溯至1993年。彼時，華龍物業(yè)管理開始向?qū)汖執(zhí)峁┳≌飿I(yè)管理服務(wù)；2007年，上海寶龍商業(yè)成立，開始涉足商業(yè)運營服務(wù)；2014年，開始向第三方物業(yè)提供商業(yè)運營服務(wù)。可見，寶龍商業(yè)管理這家年輕公司的履歷卻很豐富，傾注了寶龍多年來物管和商業(yè)運營的資產(chǎn)與經(jīng)驗。
對于寶龍來說，分拆上市自然是越快越好。不過如上文所述，在分拆上市完成后，寶龍商業(yè)管理的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)將獨立出去，寶龍地產(chǎn)預計擁有寶龍商業(yè)管理不少于50%的權(quán)益，寶龍商業(yè)管理仍為寶龍地產(chǎn)的附屬公司。
那么，自2014年寶龍向第三方開發(fā)并持有的物業(yè)提供商業(yè)運營服務(wù)開始，如今寶龍商業(yè)管理的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展如何？
截至2019年中期，寶龍商業(yè)管理在管商業(yè)物業(yè)共59家，其中向獨立第三方物業(yè)提供商業(yè)運營服務(wù)的個數(shù)為4家，分別是下沙國資寶龍?zhí)斓亍⒘x烏寶龍廣場、 涪陵寶龍廣場及江油寶龍廣場。不過，由于下沙國資寶龍?zhí)斓嘏c寶龍另一自持項目下沙寶龍廣場共用一個管理團隊，所以前者的收入亦計入到了寶龍自持項目收入中。由此，寶龍商業(yè)管理實際計入輕資產(chǎn)收入的項目為3個，約為0.3億元，占商業(yè)運營總收入的4.5%。
而在2016年-2018年，寶龍輕資產(chǎn)項目收入分別為0.04億元、0.3億元及0.5億元，占比分別達到了0.6%、4.1%及5.4%。
不難看出，寶龍商業(yè)管理的輕資產(chǎn)規(guī)模歷經(jīng)多年發(fā)展仍未成氣候。
值得一提的是，2016年初寶龍曾將發(fā)展輕資產(chǎn)模式，通過輸出運營能力和管理人才等創(chuàng)收成為重點，而此次寶龍商業(yè)管理IPO的融資規(guī)模在10億港元左右，其籌得款項將主要用于戰(zhàn)略收購及投資于其他中小型商業(yè)運營服務(wù)供應商，在擴大商業(yè)運營收入的同時，擴充商業(yè)運營服務(wù)組合。
這意味著，寶龍認識到了自身輕資產(chǎn)發(fā)展的停滯，想通過此次分拆輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)擴大輕資產(chǎn)規(guī)模，提升輕資產(chǎn)收入比例，最終達成在擁有良性結(jié)構(gòu)的同時，增長商業(yè)運營收入的目的。
商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力
與寶龍在輕資產(chǎn)的“半路出家”不同，依靠在復合式商業(yè)地產(chǎn)探索出的具體產(chǎn)品——寶龍城市廣場，寶龍在全國范圍取得了成功。
2015年，寶龍對旗下商業(yè)產(chǎn)品線進行了重新梳理與變革升級，首先將分布于全國的“寶龍城市廣場”更名為“寶龍廣場”，定位為中端商業(yè)；其次是定位為中高端產(chǎn)品、升級版社區(qū)商業(yè)及標桿產(chǎn)品的寶龍城；最后是為超高端產(chǎn)品的寶龍一城。同時，寶龍還擁有與寶龍廣場定位相似的寶龍?zhí)斓亍?/p>
寶龍梳理產(chǎn)品線的目的，是覆蓋社區(qū)級、片區(qū)級及都市級商業(yè)。隨著寶龍城和寶龍一城分別于2016年和2018年推出，截至2019年中期，寶龍開業(yè)的四大產(chǎn)品線已達到45家，其中寶龍一城1家，寶龍城2家，寶龍?zhí)斓?家，寶龍廣場36家。作為主打品牌的寶龍廣場在數(shù)量上占有絕對優(yōu)勢。
同時，許華芳在2019年中期業(yè)績會上表示，下半年計劃新開業(yè)商業(yè)項目6家，2020年計劃新開業(yè)10家，2021年計劃新開業(yè)9家。
商業(yè)項目規(guī)模的提升讓寶龍商業(yè)管理的商業(yè)運營服務(wù)面積由2018年末的691.9萬平方米，提升至2019年中期的752.2萬平方米，增幅已超過去年全年。因此，2019年中期寶龍寶龍商業(yè)管理的商業(yè)運營收入同比提升33.9%至6.2億元，占總收入的82.9%；商業(yè)運營毛利率達29.3%，同比提升0.4個百分點。
另一方面，寶龍一直以來踐行“以上海為中心，深耕長三角”戰(zhàn)略，其零售商業(yè)多分布于長三角地區(qū)，據(jù)研究機構(gòu)分析，預計至2019年底，寶龍商業(yè)的可租售建面約51.23%位于長三角，在長三角中上海比重最高，達23.79%。
同時，援引研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)對比：“一線城市中上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金維持高位，截至2019年三季度，首層租金為35.2元/平/天，優(yōu)于同期的廣州和深圳；而二線城市中，長三角租金最優(yōu)，首層租金均值約21.9元/平/天，優(yōu)于環(huán)渤海和中西部。”此外，長三角經(jīng)濟增長與城市化率提升，未來長三角商業(yè)物業(yè)市場和消費需求還將進一步發(fā)展，寶龍在商業(yè)上的盈利能力還將進一步提升。
盡管寶龍在商業(yè)地產(chǎn)方面仍在持續(xù)發(fā)力，但商業(yè)的資產(chǎn)端并不在寶龍此次分拆的范圍內(nèi)，寶龍商業(yè)管理能否順利打響寶龍的商業(yè)品牌價值，將是寶龍未來商業(yè)運營的關(guān)鍵之一。
