對于生活在大城市的年輕人來說，接下來可能要真正面臨兩個不大好的局面。

　　其一是房租分化，好地段的房租加快上漲。

　　其二是房貸利率繼續上調，房價不漲的大好局面將逐漸被不斷上調的房貸利率所吞噬。

　　咱們先來聊聊房租。

　　發展租房動作最快的，當屬上海了。

　　7月14日，上海以超低價出讓了兩幅只租不售地塊，樓面價不足6千。

　　8月23日，上海再次出讓了四幅只租不售地塊，地段都特別好，總規劃建筑面積達到了21.85萬平米。相關報道顯示這四幅地塊的樓面積僅為市場價的10%。

　　更牛的其實是張江科學城，這片區域未來用于居住的建筑面積有920萬平米，有890萬平米就純粹用于租賃，剩下那30萬平米也不能賣，而是用來蓋安置房的。

　　這種純粹的租房，有好的一面，但也存在一些隱患。

　　好的一面，我們都能看到，沒有商品房，想抄個底買套房也沒戲，如果你想要房子住，那么申請租房就好了。不僅如此，租金也很便宜。這種玩法就是在一定區域內形成了“分房效應”。

　　但是這里還是有問題沒解決，那就是房子有了，該租給誰呢？

　　我們簡單來這樣一個推演：

　　如果房租很便宜，那么大家肯定會努力搞到一套房，一直租下去，這實際上就是以非常低的成本實際占有了一套房。

　　如果房租按市場價格走，那么問題又來了，市場上實際上是不缺租賃房源的，為啥會青睞你們這個房子呢？

　　這個悖論其實暴露了一個問題，房子雖然不少，但無論是當年的經適房，還是現在的公租房，其實都沒有完全解決做到“將房子留給真正需要的人”。那些收入夠的人應該及時退出公租房，在這方面，我們做得還遠遠不夠。

　　我們是否可以這樣預測，當第一批人入住了公租房之后，由于這批房源租金非常低，他們會竭力繼續租下去，從而導致公租房的換收率非常低，從而成為第一批入住者獨享的福利。

　　而那些入住純市場化運作的長租公寓的人會付出比較高的租房成本。

　　公租房和長租公寓之間的房租分化還只是一方面。除了這些，學區房源和非學區房源的租金也會表現出巨大差異。

　　要讓剛需愿意租房，就必須給租房者以更多期許，“租購同權”就是為了滿足這種期許。其實公眾關心的核心資源就是學位。但學位終究是稀缺的，這意味著會有更多人去爭奪，而方式就是付出更多的房租。而不帶名校學位的房源，租金就不會很高，但相應的“租購同權”也會被大打折扣。

　　房貸利率繼續上調

　　房貸利率上調的話題，我們也聊過多次了，但從目前的趨勢來看，這種上調的步伐還不會停止。公開消息顯示，南京已經出現了1.3倍的首套房利率了。

　　目前銀行在房貸這一塊的額度已經明顯跟不上購房需求。目前在熱門城市中，購房者等待房貸的周期已經由去年的一兩個月拉長到目前的半年以上。購房者要想盡快獲批房貸就只能主動申請調高房貸利率來PK掉其他購房者。

　　因為房貸獲批越來越難，很多原本達成購房意向也不得不解除，不少購房者還因此損失了定金。融360房貸君還了解到一些相對極端的案例，因為二手房價格的下行，部分購房者為了鎖定房源，選擇跟中介合作，用獲得的墊資完成交易。如果房貸獲批順利，這筆墊資的成本不會太高。但很不幸，房貸一直未能獲批，購房者只能疲于應對墊資所產生的高息。

　　數據顯示，目前在一二線城市，首套房貸利率已經達到了4.99%，是基準的1.02倍。而在一年前，房貸利率還只有4.44%，這意味著一年間房貸利率上升了12.88%，這個幅度甚至超過房價的上升幅度。

　　須知，自2008年開始的寬松期已經宣告結束，7月份的金融工作會議非常鮮明地指出要去杠桿，房地產自然首當其中，很多房企不得不去海外借錢，而購房者則越來越難獲得貸款，貸款利率也是節節爬升。

　　房貸利率的升高，在融360房貸君看來，有三個效果：

　　其一是對于銀行有好處，此舉能夠幫助他們過濾掉還款風險較大的購房者。

　　其二是購房人群斷檔。很多人享受不到這一輪房價調整的紅利，房價不漲了，但很抱歉，房貸利率卻在節節升高。很多剛剛湊夠首付的朋友再次面臨買不起房的尷尬 。

　　其三是進一步發展租房，房貸利率的升高。剛需缺乏房貸的支持，結果就是越來越多的人選擇租房，而且租房年限越來越長。

　　在以往的調整中，首套房貸利率基本上是會被得到保證的，但這次明顯不同，銀行頻頻上調利率，也未見明顯干預。所以我們可以推斷，目前首套房購房者的需求不得不讓位于大的戰略。

　　像目前這種新房滯漲，二手房下跌的行情非常難得，很多剛需好不容易湊夠了首付，但卻倒在了房貸面前（不給貸或者接受1.3倍的利率），他們可能因此錯過了一生中最好的購房機會。