對于生活在大城市的年輕人來說，接下來可能要真正面臨兩個不大好的局面。
其一是房租分化，好地段的房租加快上漲。
其二是房貸利率繼續(xù)上調(diào)，房價不漲的大好局面將逐漸被不斷上調(diào)的房貸利率所吞噬。
咱們先來聊聊房租。
發(fā)展租房動作最快的，當屬上海了。
7月14日，上海以超低價出讓了兩幅只租不售地塊，樓面價不足6千。
8月23日，上海再次出讓了四幅只租不售地塊，地段都特別好，總規(guī)劃建筑面積達到了21.85萬平米。相關(guān)報道顯示這四幅地塊的樓面積僅為市場價的10%。
更牛的其實是張江科學城，這片區(qū)域未來用于居住的建筑面積有920萬平米，有890萬平米就純粹用于租賃，剩下那30萬平米也不能賣，而是用來蓋安置房的。
這種純粹的租房，有好的一面，但也存在一些隱患。
好的一面，我們都能看到，沒有商品房，想抄個底買套房也沒戲，如果你想要房子住，那么申請租房就好了。不僅如此，租金也很便宜。這種玩法就是在一定區(qū)域內(nèi)形成了“分房效應”。
但是這里還是有問題沒解決，那就是房子有了，該租給誰呢？
我們簡單來這樣一個推演：
如果房租很便宜，那么大家肯定會努力搞到一套房，一直租下去，這實際上就是以非常低的成本實際占有了一套房。
如果房租按市場價格走，那么問題又來了，市場上實際上是不缺租賃房源的，為啥會青睞你們這個房子呢？
這個悖論其實暴露了一個問題，房子雖然不少，但無論是當年的經(jīng)適房，還是現(xiàn)在的公租房，其實都沒有完全解決做到“將房子留給真正需要的人”。那些收入夠的人應該及時退出公租房，在這方面，我們做得還遠遠不夠。
我們是否可以這樣預測，當?shù)谝慌巳胱×斯夥恐螅捎谶@批房源租金非常低，他們會竭力繼續(xù)租下去，從而導致公租房的換收率非常低，從而成為第一批入住者獨享的福利。
而那些入住純市場化運作的長租公寓的人會付出比較高的租房成本。
公租房和長租公寓之間的房租分化還只是一方面。除了這些，學區(qū)房源和非學區(qū)房源的租金也會表現(xiàn)出巨大差異。
要讓剛需愿意租房，就必須給租房者以更多期許，“租購同權(quán)”就是為了滿足這種期許。其實公眾關(guān)心的核心資源就是學位。但學位終究是稀缺的，這意味著會有更多人去爭奪，而方式就是付出更多的房租。而不帶名校學位的房源，租金就不會很高，但相應的“租購同權(quán)”也會被大打折扣。
房貸利率繼續(xù)上調(diào)
房貸利率上調(diào)的話題，我們也聊過多次了，但從目前的趨勢來看，這種上調(diào)的步伐還不會停止。公開消息顯示，南京已經(jīng)出現(xiàn)了1.3倍的首套房利率了。
目前銀行在房貸這一塊的額度已經(jīng)明顯跟不上購房需求。目前在熱門城市中，購房者等待房貸的周期已經(jīng)由去年的一兩個月拉長到目前的半年以上。購房者要想盡快獲批房貸就只能主動申請調(diào)高房貸利率來PK掉其他購房者。
因為房貸獲批越來越難，很多原本達成購房意向也不得不解除，不少購房者還因此損失了定金。融360房貸君還了解到一些相對極端的案例，因為二手房價格的下行，部分購房者為了鎖定房源，選擇跟中介合作，用獲得的墊資完成交易。如果房貸獲批順利，這筆墊資的成本不會太高。但很不幸，房貸一直未能獲批，購房者只能疲于應對墊資所產(chǎn)生的高息。
數(shù)據(jù)顯示，目前在一二線城市，首套房貸利率已經(jīng)達到了4.99%，是基準的1.02倍。而在一年前，房貸利率還只有4.44%，這意味著一年間房貸利率上升了12.88%，這個幅度甚至超過房價的上升幅度。
須知，自2008年開始的寬松期已經(jīng)宣告結(jié)束，7月份的金融工作會議非常鮮明地指出要去杠桿，房地產(chǎn)自然首當其中，很多房企不得不去海外借錢，而購房者則越來越難獲得貸款，貸款利率也是節(jié)節(jié)爬升。
房貸利率的升高，在融360房貸君看來，有三個效果：
其一是對于銀行有好處，此舉能夠幫助他們過濾掉還款風險較大的購房者。
其二是購房人群斷檔。很多人享受不到這一輪房價調(diào)整的紅利，房價不漲了，但很抱歉，房貸利率卻在節(jié)節(jié)升高。很多剛剛湊夠首付的朋友再次面臨買不起房的尷尬 。
其三是進一步發(fā)展租房，房貸利率的升高。剛需缺乏房貸的支持，結(jié)果就是越來越多的人選擇租房，而且租房年限越來越長。
在以往的調(diào)整中，首套房貸利率基本上是會被得到保證的，但這次明顯不同，銀行頻頻上調(diào)利率，也未見明顯干預。所以我們可以推斷，目前首套房購房者的需求不得不讓位于大的戰(zhàn)略。
像目前這種新房滯漲，二手房下跌的行情非常難得，很多剛需好不容易湊夠了首付，但卻倒在了房貸面前（不給貸或者接受1.3倍的利率），他們可能因此錯過了一生中最好的購房機會。
