趙民攜房地產專家吳曉燕，為您破解房地產迷局，教您如何應對“暗潮洶涌”的房地產泡沫，敬請觀看《鈞策視野》第三十四期——《房價兇猛：樓市有風險，入市需謹慎》

本期要點：

房價突破歷史最高點，新一輪房市泡沫又要開始了？

排隊“搶”房的背后，掩藏著怎樣不為人知的真相？

開發商“捂盤”的原因何在？

沉淀下來的成本要消費者買單，什么群體受房價影響最嚴重？

        趙  民：各位朋友大家好！我今天很榮幸的請到了我們公司在房地產方面的，另外一位著名的資深專家吳曉燕。曉燕在一線的房地產咨詢項目上面剛剛回來，我想請她對最近的房市，給點你的看法和建議。因為我自己感覺就是最近這個房市是風起云涌，波瀾壯闊，好像新的一輪炮轟又要開始，不知道我們這種感覺和評價對不對？

吳曉燕：對于您的這種看法呢？實際上從我個人的角度來講，是非常贊同的。因為剛才就是也提到，我剛從下面回來，這個過程中跟我們很多房地產界的一些朋友，大家交流的過程中，實際上我們感覺到的，現在在這個房地產行業里面，實際上對于目前的這種狀況，大家可以說是如履薄冰，像這樣一種心態絕對不亞于07年，當時這樣一個局面。

趙  民：為什么會如履薄冰呢？

吳曉燕：因為實際上，現在是什么樣的狀況呢？我們看到，正好昨天，在跟一個朋友的交流中，他的一個判斷認為說目前比如說北京的一個房價，我們以北京為例，那么北京的房價從年初到現在，增長了20%到30%。實際上我們也看到了，比如說，我一個朋友，前一陣五月份剛剛買了一個房子，然后他告訴我說，他買了一個禮拜之后，這個房子當場就漲了一千五，所以呢？在這個過程中，我們的確看到房價在這個過程中又在進一步的上漲。

趙  民：我好像看到前幾天有一個新聞，電視里的，我忘了是什么地方的，好像是類似于像杭州、武漢、南京，這樣的省會城市，說有一個樓盤開盤，晚上凌晨去排隊，要拿號，就是排隊還要拿號，拿號以后再拿號去買房子，還只給五分鐘，決定你選哪兒一個，當時就要下定金，我就感覺好像這個就跟大災荒年的時候搶購米一樣，只有五分鐘，我覺得房地產真幸福，做房地產老板多幸福，錢都往上送。

吳曉燕：是啊！這個幸福的感覺，應該上一次的話，應該差不多06年、07年曾經有過，那個時候是房地產商最舒服的時候。那么現在的話，就是說為什么講到大家在這樣一個，看起來很幸福的情況下，還是會有恐慌的感覺呢？那么我們覺得從幾個層面來看，一個就是說，我想要說清楚這個問題，說到底，房地產是一個供需兩方面的問題。那么一方面，我們從供應上看，包括說您剛才談到的，現在像杭州或者是很多地方，又一次出現這種排隊買房的這樣一種，看起來非常令人興奮的場面。在這里我們就考慮，出現這種情況，無非那么直觀的大家感覺肯定是供不應求了，一種就是說我們大家的需求又一次被激發出來了，另外我們這個供應鏈出了一個，可以說是階段性的出了一些問題。那我覺得這個問題實際上就是比如首先從供應上來講，我個人認為是一種假想，為什么這么講呢？這里面我舉幾個例子，第一個是去年的這個時候，我去了東莞，那么當時的東莞是處于什么樣的一種局面呢？當時正好是去年年中，上半年的存量房600萬平米沒有賣出去，然后當時在建的，也就是在下半年肯定會推出市場的，還有400萬平米。

趙  民：1000萬平米，整個東莞市。

吳曉燕：這1000萬平米是什么？那么就是說，我們知道現在東莞的整個實體經濟出了一些問題，那么在它實體經濟沒有出問題之前，這樣的一個1000萬平米是它兩年的銷量。

趙  民：兩年的銷量。

吳曉燕：也就是說，比如說09年它一平米都不建了，那么這個房子都要等到2010年才賣光，這個是東莞，對吧！那么，大家說了，你都挑長三角的，珠三角的，本身經濟就出了一些問題。

趙  民：金融風暴影響出口。

吳曉燕：那么我再挑一個小地方，那么在邊境，前一陣子，我剛去了咱們國家的一個邊境的小縣城，這個小縣城只有四萬人口，可以說這個縣城，中國90%的人都沒聽說過這么一個名字。縣城四萬人口，當時我去的時候，正好是09年3月份的時候，那么當時它市場上的存量房是40萬平米，40萬平米的存量房。那么我們簡單的分析一下，比如說四萬人口，我們刨掉老人，刨掉小孩，那么20歲以上，50歲以下，我們樂觀的估計還有兩萬人，這邊男女再折一半，那么還剩一萬人，那么我們可以想象一下，在大街上走過來一個20歲以上，50歲以下的一個男性，你去問他最近有沒有購房的欲望，我相信五個人里面，如果說有一個人他告訴你說我要買房，這個市場這個需求可以說就已經很旺盛了，所以這樣一來是什么？2000人可能有購房需求。但是四萬平米，我們簡單推算一下，基本上就是4000套房子，基本上也是兩年的銷量，我講的這個是在咱們邊境線上的一個小縣城。

趙  民：經濟不發達。

吳曉燕：對！

趙  民：在我們國家的經濟層次里面，可能算是三類城市，四類城市，五類城市。

吳曉燕：五類城市。

趙  民：存量也要有兩年的房子？

吳曉燕：對！所以現在大家所看到的這樣一種供應量，我認為這里面有相當大的水分。我再說一個情況，比如說我剛看到的一個數據，上海。那么上海從六月初一直到最近，總共推出大概127批房源，推向市場的。那么本來是有一個固定，每推一批房源，不能低于三萬平米，但是我們去盤點一下會發現，這127批房源里面，只有13批達到三萬平米，有一半甚至連一萬平米都不到。那我覺得這個說明一個什么問題？就是說，我個人的認為是在這個市場上，不是說沒有房子可賣，而是說開發商在刻意的捂一捂，那我們就要考慮，為什么會有這樣的一個狀態？

趙  民：為什么不到三萬平米他也推，一定是捂掉了很多？

吳曉燕：我認為一定是捂掉了很多。其實這里面就是說，如果說我們要搞清楚他為什么要捂這個東西，很簡單。第一個，我們考慮一下，房地產它的一個正常開發周期是兩年到兩年半，也就是比如說，我06年買的地，基本上可能要到08年低，09年初時推出來，對吧？

趙  民：對！

吳曉燕：那么現在正好是要推出來的都是什么呢？都是07年在高峰的時候買的地，所以那個時候地是很貴的，那么前期包括說，大家其實會問，比如說08年這個市場為什么會一下子降下來，房價降下來，降這么多，然后好像開發商還撐得住，實際上我們考慮他那個地是什么時候買的？是06年地價沒那么高的時候買的。那么現在呢？他要消耗這個地價，他要消耗他這么長的時間，因為我們會知道，在08年的時候，很多的土地，要么就是這個土地的出讓金在往后延，我們無款支付，另外呢？特別是這個地它空著那么長的時間，我們知道房地產企業它的資本成本是非常高的，那所以呢？現在是什么？這些沉淀下來的這樣一些成本，現在都要由消費者來買單，羊毛一定要出在羊身上。所以我認為現在就是說，是這樣一種情況嗎？其實是我們整個的一個行業，大家都在蓄意的用這樣的一種手段，在拿回一部分利潤。

趙  民：換句話說，他們在等著房價漲的更高的時候，把前面損失的，這兩年給補回來。

吳曉燕：能夠補回來一些當然是更好的了。

趙  民：那會不會有另外一種情況，就是房價的需求特別旺盛，結果一下子全部，你說要賣兩年的房子，一年就賣光了。

吳曉燕：您剛才說到的這一點，也是非常關心的一個問題，就是需求這個層面。那么如果說從需求這個層面上來分析的話，那么是知道市場的需求是分為三類，第一類的話，比如說這種首次置業者。

趙  民：就是第一次買房子，結婚，自己住的。

吳曉燕：這個是最具剛性的一個需求，咱們這個國家的文化放在這里，姑娘長到20幾歲，30歲要結婚，那么第一個條件一定要有房子，一定要有一個窩。這個是最具剛性的一個需求，那么其實對于這部分人，正好現在說的這個房價，我個人的一個想法，我個人的一個觀點是，我覺得如果是對于這樣的一些朋友，其實房價的漲或者跌跟你沒有太大的關系，不用想太多。因為實際上對于你來講，你首要的是要滿足你的一個，有一個窩的這樣一個需求，大家可能經常會患得患失，其實我認為對這部分人大可不必，因為什么呢？比如說，你原來可能有些人在一萬塊錢的時候，我買了一個房子，現在漲到兩萬了，但是其實這個東西對你沒意義，為什么呢？你不可能把房子賣掉，因為賣掉了，你還得兩萬塊錢再買新的。所以其實對你是沒有意義的，也就是說對于這些首次置業者，我認為就是對于房價不用說太因為這種波動而去考慮這個房子買還是不買。那么這個房價它影響到的是什么呢？是我們的另外一種相對剛性的，比如說改善住房需求的這樣一部分人群。如果說我只是原來住在城郊，現在我想住在市中心，或者原來我住了一個小戶型，現在我想換一個大戶型，對于這樣的人群，實際上我們知道，如果是條件合適的情況下，當然他會升級換代他的住房，但是我們會知道它不是說我今天或者明天，我一定要買的，無非是多將就一個月，多將就一年這個無所謂。

趙  民：無所謂。就是他可以等待。

吳曉燕：對！他是可以等待的。那么，至于說第三類的需求就是投資類的需求，也包括一些投機性的需求，在這里頭。但是在這部分中，實際上我們就會知道，目前我認為在這個市場上，目前這部分需求爆發出來，一部分實際上是來自于我剛才說的剛性的，最剛性的一個需求，因為畢竟你前面我們知道08年，整個這個市場的成交量是非常的低迷，所以的確也沉淀下來一部分這種需求。另外還有一種我覺得不排除一些所謂的投資客的存在，但是這里面我覺得就是說，我個人的一個觀點是覺得因為首先作為一個房地產這種產品來講，它的流動性是比較差的。

趙  民：非常差。

吳曉燕：非常差的。所以呢？實際上在這個過程中，我個人的意見就是說這個跟股市一樣，樓市有風險。

趙  民：你認為現在這個風險已經很大了？

吳曉燕：我認為這個風險已經很大了。

趙  民：如果這么看的話，豈不是這次的房地產會所謂的“過山車”，大起大落，大起大落，大起大落。因為你剛剛起來，別說是三個月，還不到呢！房地產價格起來了，“嘩”就高到頂上了，完了以后按照你這個分析的話，可能又下去了，可能六個月就下去了，或者是價格波動很大。

吳曉燕：其實我是這么看待的，如果說一個純粹的那種市場經濟的環境下，這種情況，那么實際上就是說，它可能不會出現我們比如說08年這樣子的現象，它直接就掉底了，因為最開始在07年的時候，我們很多人，甚至說包括這種業內，我剛才講了那些房地產界的那些朋友，他們自己也是這樣的希望，這樣子就是直接調整到位了以后，那么未來會有一個更持續的一個發展，更好的一個發展，那么未來可能我們就能看到至少三年或者是五年，我是可以看到一個光明的奇跡！但是反過來現在，大家的心里就沒底了，因為這個東西就像我們吹一個“氣球”，這個“氣球”眼看已經吹的都透明了，那么這個時候呢？我們兩個選擇。第一個選擇呢？那么放一點氣，然后再接著比如說吹，讓它保持一個比較好的狀態。另外的一種選擇的話，那么就是繼續吹，“嘭”爆掉了！那實際上現在就是從整個的一個政策層面，不管是從行業來看，還是從政治層面來看，首先肯定是不希望它爆掉的，這個是肯定的，那么所以呢？我們也是看到現在政府出手，包括對于這些閑置用地，現在又開始在進行一個盤查了，包括說對于這個捂盤的一些行為，現在政府開始在介入。所以我的意思就是說什么呢？總體上來講我倒是不見得說這個房市它一定就會崩掉，因為這里面它是多種因素共同決定的。但是呢？總體上來講，我不認為說現在是一個，真的是一個房地產的牛市。

趙  民：是一個瘋牛市。

吳曉燕：是一個瘋牛市。

趙  民：好！非常感謝，曉燕你給我們講的這個樓市結構，我覺得這三種需求分析，這個供需關系的分析，我覺得還是挺到位的，所以很有收獲！非常感謝！