購房者不夠錢付房款，開發(fā)商“好意”提供“首付貸”服務(wù)；購房者沒有購房資格，“以他人名義購房”規(guī)避樓市政策……大亞灣區(qū)法院日前審理上述案件后，向公眾發(fā)出警示，“首付貸”和“以他人名義買房”是惡意規(guī)避樓市調(diào)控政策的行為，違反相關(guān)法律的管理性規(guī)定而不是強制性規(guī)定，對開發(fā)商、買房者來說，房屋買賣合同有效，但卻可能導(dǎo)致更不利的法律后果。

案例1 開發(fā)商提供“首付貸”后將購房者告上法庭

2015年6月，李女士購買了大亞灣鑫某置業(yè)公司一套商品房。因李女士首期資金不足，雙方除簽訂《商品房買賣合同》外，還簽訂《借款協(xié)議》。雙方約定：房款總價70萬元，首期款21萬元，鑫某置業(yè)公司向李女士提供借款13萬元用于支付首期款，分期還款，余款49萬元通過銀行按揭貸款方式支付。同時，鑫某置業(yè)公司還出具《承諾書》，承諾15日內(nèi)辦理完按揭貸款手續(xù)。后來，李女士支付了首期款8萬元及維修基金5380元，陸續(xù)還款近6萬元。因鑫某置業(yè)公司開發(fā)的涉案樓盤不符合銀行授信政策未能通過按揭準(zhǔn)入，李女士的銀行按揭貸款最終沒有通過審批。

鑫某置業(yè)公司訴至大亞灣區(qū)法院，請求解除商品房買賣合同、支付違約金及相關(guān)費用，但都被駁回。判決后，雙方均沒有提起上訴。

大亞灣區(qū)法院民一庭庭長周勇提醒，少數(shù)開發(fā)商向履行能力不足的購房者提供“首付貸”，在購房者因資金問題未交齊購房余款時，又企圖收回房源再高價賣出。然而，訴訟中并不能以“首付貸”違反相關(guān)政策為由進(jìn)行抗辯。再加上該公司出現(xiàn)信用問題，為履行能力不足的購房者提供貸款，斷供風(fēng)險更大，開發(fā)商也會因此被監(jiān)管部門予以嚴(yán)厲處罰，存在較大經(jīng)營風(fēng)險。

案例2

“以他人名義購房”所幸證明自己是實際購房人

2016年6月，在中介公司牽線服務(wù)下，黑龍江的董先生因自己不符合在大亞灣購房的按揭貸款資格，便借用孫先生的名義購買程先生的一套二手房，簽訂了《惠州市二手房買賣及居間服務(wù)合同》。房屋處于抵押狀態(tài)，為“單獨所有”。雙方約定轉(zhuǎn)讓價格為60萬元，定金5萬元。合同簽訂后，董先生支付了購房款、傭金、稅費等共計63萬余元。

誰知，此后程先生的妻子聲稱不知道此事，夫妻兩人拒不配合履行協(xié)助辦理過戶手續(xù)，董先生訴至大亞灣區(qū)法院。法院判決支持董先生關(guān)于繼續(xù)履行房屋買賣合同和協(xié)助辦理過戶手續(xù)的請求。判決后，雙方均沒有提起上訴。

周勇提醒，雖然法院在該案中支持董先生的主張，但這是基于董先生能夠舉證證明其是實際購房人。如果不能證明的話，作為實際購房人需要承擔(dān)實際購房舉證不能的法律后果，掛名購房人轉(zhuǎn)賣、抵押、被繼承等行為都可能是有效的。此外，掛名購房人可能因?qū)嶋H購房人付款不及時而出現(xiàn)按揭信用問題，被納入失信系統(tǒng)。周勇表示，隨著樓市調(diào)控政策的落實執(zhí)行，規(guī)避將越來越難實現(xiàn)。尤其是惠州施行的《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理的通知》，明確新房3年“鎖定期”、嚴(yán)禁“一房多賣”、杜絕首付貸、打擊虛假宣傳等，開發(fā)商和購房者可能面臨更大的市場、政策和法律風(fēng)險。