在調研了深圳、成都、杭州的部分地產中介和銀行后,中銀國際昨天發布研究報告稱,各地銀監局傾向于按“四成首付、1.1倍利率”的標準來嚴格執行二套房貸政策,這個時間節點是8月1日,預計政策沖擊可能在8月份集中體現,并引起投資客的短期離場觀望。而銀行業分析師預測,下半年二套房貸很可能放緩,但也取決于銀行對此的貸款操作。

預期:二套房貸8月1日收緊

中銀國際的分析報告表示,深圳相比成都、杭州,二套房貸執行力度相對較弱,并稱前期深圳銀行業執行的寬松貸款政策加劇了區域投資泡沫的產生。根據記者日前對深圳當地二套房貸情況調查后發現,深圳當地的銀行對客戶辦理二套房貸并沒有嚴格執行相關政策,二套房貸與一套房貸待遇相同,按二成或三成首付、利率下浮30%或25%;也出現個別銀行為搶二套房貸,在政策正式下發前盡快為客戶辦理二套房貸款,給予客戶優惠。而當地的中介對記者稱,一般可以為客戶爭取到二套房貸首付低至兩成、利率下浮30%。

“下半年,銀行的信貸投放按實際情況進行”,深圳一國有銀行內部人士告訴記者。該人士拒絕對嚴格實施二套房貸標準的說法表態,也未表示是否收到有關部門的相關文件。

上述中銀國際報告指出,根據一些中介反映,目前深圳大部分銀行或已收到銀監局的文件,可能從8月1日起從嚴執行二套房貸的政策,即首付四成,利率上調10%。

此前有消息稱,上半年信貸增量驚人,深圳有些銀行上半年完成的個貸任務近乎全年個貸目標。中銀國際分析師稱,目前從各家銀行的反應來看,上半年放貸較多的銀行相應收縮政策的更為積極一些。

德邦證券最新的銀行業研究報告指出,預計銀行信貸在今年下半年將放緩,中小型商業銀行放貸能力已顯不足,大型銀行尚存放貸壓力,但從政策導向看,下半年應不會繼續鼓勵加速放貸。

影響:投資客或暫時離場

8月1日有可能成為各大城市普遍調整房貸政策的節點,而與房貸政策息息相關的房地產市場也會受之影響。中銀國際的研究報告指出,預計房地產受政策沖擊可能會在8月份集中體現,并且引起投資客短期離場觀望。

中銀國際分析師指出,預計下半年成交量縮窄、價格升幅放緩,抑制投機將使市場預期轉為穩定。嚴格執行二套房貸政策對短期投機客有影響。從短期市場表現來看,節點前可能因搶先成交出現小幅放量,節點后由于投資者觀望導致投資性需求出現1~2個月的凍結。對比調研的城市深圳、成都和杭州,投資需求占比較高、價格已經出現泡沫的深圳地區受影響最大。

昨日,廣發證券發布最新一期房地產成交量周報指出,31個監測城市成交量止升轉跌,一周成交量環比下降3.7%。珠三角區域表現最差,一周成交量環比跌幅為8.2%。四個一線城市中,北京、上海成交量實現上漲,其中北京漲幅達16.6%;廣州和深圳出現下跌,其中深圳跌幅達37.4%,位居跌幅榜首位。該報告指出,隨著二套房貸政策的再度縮緊,房地產政策的微調或已拉開序幕,對投資投機購房者的打擊力度會加大。

如二套房貸的重新收緊多次置業者將減兩成？

二套房貸政策松綁的結果顯而易見，就是多次置業者的比例大幅上升，該類型買家占比已從去年底的四成變成了目前的六成。不僅如此，合富輝煌市場研究部今年年中的監測數據更顯示，現階段的潛在置業者中，首次置業者比重從去年底的51%下降至31%，二次以上置業者占比大幅上升至66%。

既然政策松綁導致潛在的多次置業者占比上升約兩成，那么二套房貸的重新收緊，會否使這增多的兩成潛在置業者最終罷手觀望？

“不排除這種可能性”，業內專家這樣評價。但他們認為，更大的可能是只有部分多次置業者會收手，“不會有兩成那么多”。

市場現象：多次置業者占六成

受經濟前景不明朗、樓市處于下滑階段、二套房貸嚴格執行等多重因素影響，去年不少市民謹守“現金為王”的原則，能不買樓就盡量不買樓。樓市中更活躍的是以剛性需求為主的首次置業者。當時首次置業者和多次置業者的比例幾乎為60%和40%開，基本回到了2005年前的狀態。

今年以來，資金流動性充裕、樓市逐步回暖、通脹預期出現，加上二套房貸政策開始松綁，多次置業者再度殺入樓市，該類型買家的成交占比逐步上升。業內人士吳定金介紹，雖然和2007年最高峰時的七成還有一定的差距，但也已經上升到約六成。特別在中心城區，多次置業者的占比更高，部分樓盤幾乎沒有首次置業者的身影。據朱美拉公寓的有關負責人介紹，他們樓盤今年的買家中，多次置業者的比例達到八九成。而像合景領峰W公寓、雋峰苑、方圓月島、星匯云錦等樓盤，今年推出的主要為貴價單位，買家的占比情況和朱美拉公寓相差不大。

短期效應：部分買家加速入市

二套房貸主要針對的就是多次置業者，那么其再度收緊會不會重現2007年的一幕，令多次置業者再次大批逃離？

記者近期在銀基金灣、匯景新城、雋峰苑這些多次置業者集中的樓盤看到，大批逃離的情況并沒有發生，樓盤的人氣、成交依然保持二套房貸收緊消息傳出前的狀態。而在金沙洲某新開樓盤內，更有部分買家加速入市。

“現在銀監會所謂嚴格執行二套房貸，更多強調的是四成首付，而在優惠利率方面并沒有太多提及，”合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示，“這對有錢的多次置業者來說影響不大。”確實如此，記者上周六在金沙洲從進駐樓盤的中國銀行、建設銀行、民生銀行工作人員處了解到，即使是多次置業者，仍有可能拿到7折利率優惠。中原地產項目部總經理黃韜證明了這樣的事實：“部分銀行的優惠利率仍有操作空間，所以，現在的嚴格執行二套房貸政策，不會出現2007年大批多次置業者逃離的結果。”