和購房人買房產投資一樣，房地產企業買地是一種更大風險和更長周期的投資。這種投資風險如何判斷，無疑是房地產投資市場不容回避的話題。

今年以來，各地地王爭奪戰逐漸升溫，地價屢屢被刷新。以目前土地成本計，未來樓盤銷售價格的高啟已經可以預見。于是，很多開發商將開發物業的類型鎖定為高端住宅，期望豪宅身價可以為企業打平高額成本。但專家提醒，一旦政府出手防范金融風險和樓市泡沫，投資和投機性需求受到打壓，首先殃及的就是高端住宅。因此，以兩年周期來看，高端住宅能否成為今日地王的救命法寶，尚不得而知。

6月，北京地王頻出。其中之一是以17.4億元、溢價率122.9%成交的通州區九棵樹大街居住項目地塊。但專家看來，從先天條件上看，該地塊開發高端住宅并不具備優勢。

具體依據是，該地塊樓板價高達6265元/平方米，遠遠高出周邊土地的成交樓板價近三倍。假設其建安成本為3500-4000元/平方米，再加上財務成本、稅費等其他費用，地塊的開發成本價已超過10000元/平方米。“這意味著該項目至少要賣到1萬元/平方米以上才能有利可圖。這個價格對于房價仍處于較低水平的通州區來說，無疑具有很大的開發風險，項目能否盈利將建立在房價上漲的預期之上。” 易居中國研究中心總監陳嘯天稱。

高端物業首先要考慮的是政策風險。“目前，市場由于改善型需求高漲及投資型需求的抬頭，高檔物業的銷售狀況良好。但從房地產近幾年的發展看，在宏觀經濟、政策、市場、項目等多元素影響下，高端物業銷售并不穩定。如今的‘地王’成為未來‘樓王’的前景并不樂觀。”專家介紹。

其次，高端住宅對地塊本身、開發商開發能力、營銷能力等都有較高的要求，盲目追高價地塊再開發高端住宅的房企一定要謹慎看待自身實力。以在售豪宅為例，據上海證券報了解，上海某江景樓盤，其地塊稀缺優勢十分明顯。但受區域居住氛圍及產品規劃不佳的影響，再加上過分依賴單一營銷模式，開盤后銷售情況一直不盡如人意。

“開發商開發豪宅經驗不足，很可能導致規劃不合理，”克而瑞(中國)機構房地產專家薛建雄稱。比如豪宅的面積如何確定。專家介紹，無論是香港還是日本，其居住特點以實用為主。即便是豪宅也少有七八百平方米的超大型別墅。對于目前內地以小家庭為主的城市生活狀態來說，只用于居住的空間在400平方米左右是比較合適的上限。建筑面積過大的別墅給家庭一種空曠感，總價也一定畸高。如果開發商沒有合理規劃面積，很可能得不到市場認可。

反觀今年的土地市場，6月以來，部分高價地塊的拿地企業少有擅長高檔住宅開發者，甚至有些非主營地產的企業連住宅開發都不太涉及。

另外，從總量上看，豪宅目前仍并非成交的主流物業類型。據CRIC系統的數據顯示，2009年第二季度，上海單價在30000元/平方米以上的高端住宅(不含別墅)中，成交在30套以上的項目占比為29.2%。而北京二季度有成交的高端住宅項目中，成交30套以上的項目占比僅有15.4%，“即使在市場上行通道中，熱銷的高端住宅也只是少數。毫無顧忌地拿高價地造高端項目不可能皆大歡喜。”專家表示。

最后，規避豪宅崇拜是令土地市場回歸理性的條件之一。“合理客觀的評估土地價值，不要將未來的利潤建立在沒有上限的樂觀預期中。現在的地王之爭也是未來高端住宅之爭，現在的瘋狂已經透支了未來高端住宅的樂觀預期，需謹防累卵之危。”陳嘯天表示。